Le vendeur-maître d’ouvrage conserve-t-il des actions en justice à l'encontre de l'entrepreneur et de l'architecte ? Soutien du législateur et de la Cour de cassation.

Le vendeur-maître d’ouvrage conserve-t-il des actions en justice à l'encontre de l'entrepreneur et de l'architecte ? Soutien du législateur et de la Cour de cassation.

1. Droits qualitatifs ou accessoires

Dans deux arrêts récents, la Cour de cassation a fixé des orientations sur les conditions de transfert des droits accessoires ou qualitatifs. La question soulevée concernait le sort de ces droits lors de la vente des travaux : sont-ils automatiquement transmis au nouveau propriétaire ou restent-ils (éventuellement partiellement) chez le vendeur intéressé ? Dans ce cas particulier, avant la vente, le vendeur avait lui-même intenté une action en dommages-intérêts contre l'entrepreneur.

Un droit qualitatif est un droit qui n'est pas tant lié à une personne spécifique qu'à sa qualité particulière, notamment celle de propriétaire d'un bien. Par conséquent, lorsque cette qualité est transférée (un propriétaire transfère son bien immobilier), le droit qualitatif en tant qu'accessoire ou objet accessoire est automatiquement transféré avec elle. Un exemple type est la demande d'indemnisation contre l'entrepreneur pour des vices cachés dans les travaux de construction. Cette créance est transférée à titre de droit accessoire, attachée au droit de propriété du bien lorsque la propriété de ce bâtiment passe à l'acheteur. Bien que l'acheteur soit un successeur légal à titre particulier, il peut, en sa qualité de (nouveau) propriétaire, s'adresser directement à l'entrepreneur, sans faire de détour ni devoir recourir à des intermédiaires. La Cour de cassation s'est déjà prononcée à ce sujet dans un arrêt du 29 février 2008.

Ce transfert automatique est principalement fondé sur la doctrine de l’accessoriété (c'est-à-dire les accessoires à un bien soumis à l'obligation de délivrance), et notamment sur son ancrage juridique dans l'article 1615 du Code civil. Bien que le champ d'application potentiel soit beaucoup plus large (comme en témoignent les nombreux cas d'application spéciale disséminés), une disposition légale générale manque encore à ce jour.

L'avenir offre une base plus sûre. Le nouveau droit des biens - qui entrera en vigueur le 1er septembre 2021 - vise à introduire une base juridique générale pour ces accessoires (entre autres les droits qualitatifs) et donc à étayer juridiquement la règle « l’accessoire suit le principal ». Cela se fera par l'introduction de l'article 3.9 dans le nouveau Code civil. Cette nouveauté établit, par la loi, pour la première fois et de manière claire, la distinction entre ces droits accessoires et les « composantes inhérentes » qui, par définition, n'ont aucun degré d'indépendance (par opposition aux accessoires) (cf. articles 3.8 et 3.9 du nouveau code civil). Un accessoire se distingue donc d'une composante inhérente en ce sens qu'il peut effectivement constituer un bien autonome si les conditions fixées pour les accessoires ne sont plus remplies.

Ce fondement et la raison d'être de ces droits qualitatifs sont importants pour évaluer si un vendeur conserve un droit, par exemple, sur l'entrepreneur après la vente. L'existence des droits qualitatifs susmentionnés est justifiée par le fait que les plus-values sont réalisées par l'association du droit et du principal (le bien transféré). Le lien étroit entre le droit et le bien (ou sa propriété) signifie que cette valeur ajoutée menace d'être perdue si les deux sont déconnectés l'un de l'autre. La doctrine et la jurisprudence considèrent que cette plus-value économique est plus digne de protection que le maintien déraisonnable de la relation contractuelle (en principe, la relation contractuelle n'a pas de conséquences pour les tiers, étrangers au contrat).

Le critère qui détermine la création de plus-value est le « critère de l'intérêt exclusif ». Cela signifie qu'un droit ne peut être désigné comme un droit accessoire ou qualitatif que s'il revêt une importance exclusive pour le cessionnaire du bien principal. Dans l'évaluation, il faut donc se demander si l'ancien propriétaire a toujours un intérêt dans la préservation du droit (accessoire) en question après le transfert de la propriété. En cas de réponse affirmative, le droit en question ne peut être qualifié de droit accessoire ou qualitatif. Au final, aucune protection n'est nécessaire maintenant que la plus-value générée est conservée. Par conséquent, le droit ne sera pas automatiquement et de plein droit transféré au cessionnaire qui a la capacité requise ; la conservation de tout ou partie du droit sera à l'avantage du cédant.

Pour la première fois, dans deux arrêts récents du 13 février et du 9 mars 2020, la Cour de cassation a également confirmé et clarifié expressément ce critère de l'intérêt exclusif.

2. Arrêts de la Cour de cassation du 13 février 2020 et du 9 mars 2020

Dans un arrêt du 13 février 2020, la Cour a examiné dans quelle mesure ces actions accessoires pouvaient néanmoins rester chez le cédant d'un bien s'il apparaît qu'il y a encore un intérêt pour lui.

Un maître d’ouvrage avait intenté une action contre un entrepreneur pour des défauts dans des travaux sur des biens immobiliers. Le contractant a, à son tour, introduit une demande reconventionnelle de paiement de certaines factures ouvertes. La demande du maître d’ouvrage n'a pas été acceptée. Avant l'introduction de l’action, le maître d’ouvrage a vendu le bien. La Cour d'appel de Gand a de nouveau rejeté la demande d'indemnisation du maître d’ouvrage, cette fois-ci parce que " le bien immobilier est désormais la propriété d'un tiers [...]". Le maître d’ouvrage a ensuite introduit un recours en cassation contre cette décision.

La Cour de cassation a rappelé que l'obligation de délivrance découlant de l'article 1615 du Code civil en cas de transfert d'un bien s'étend en principe également aux droits transférables qui sont si étroitement liés au bien que l'intérêt à les exercer dépend de la propriété de ce bien. La Cour a également rappelé qu'il en découle que, sauf convention contraire, seul l'acquéreur ou le cessionnaire a en principe la capacité et l'intérêt requis pour exercer ces droits.

La demande d'indemnisation pour vices cachés dans le cadre d'un contrat d’entreprise est confirmée en tant que telle comme un droit accessoire ou qualitatif et, avec les travaux, est transférée à l’acquéreur.

Selon la Cour de cassation, ces droits accessoires ou qualitatifs sont également transférés lorsque le transfert a lieu après l’intention d’une action en justice. Toutefois, la Cour constate une dérogation à ce principe, notamment que "[l]es droits dont le cédant a encore un intérêt à les exercer ne sont pas réputés compris dans le transfert". Cette conclusion s'applique également en l'espèce : "[lorsque] le propriétaire intente une action sur la base d'un accord réciproque conclu pour un bien et que ce bien est ensuite cédé, le cédant conserve un intérêt dans l'action si celle-ci sert également à défendre une demande reconventionnelle introduite en vertu de cet accord ".

L'arrêt attaqué de la Cour d'appel de Gand a donc été annulé.

Cette jurisprudence vaut confirmation avec spécification du fondement et de la raison d'être susmentionnés. Les droits ne peuvent en effet évidemment se poursuivre en tant qu’accessoire que lorsque l'acquéreur (par exemple l'acheteur) a non seulement la capacité requise (propriétaire) mais aussi - et exclusivement - une utilité ou un intérêt dans l'exercice de ces droits. Si ce n'est pas le cas, le vendeur conserve cette action en justice pour les défauts, par exemple parce qu'il l'a déjà intentée et l'utilise également pour sa défense contre les réclamations de l'entrepreneur. Dans ce cas, seul le vendeur peut, en raison de son intérêt dans l’action qu'il a déjà intentée, utiliser le droit comme accessoire. La question reste de savoir quel effet cela peut avoir sur l'importance de la condition de la capacité requise (en tant que propriétaire) et donc dans quelle mesure la Cour n'applique pas, par-là, la théorie des droits "qualitatifs", mais l'affaiblit.

La Cour de cassation a réaffirmé cette jurisprudence dans un arrêt du 9 mars 2020.

3. Conclusion

En principe, les accords ne produisent d'effets qu'entre les parties contractantes. Une exception à cette règle est que les droits, en tant que conséquences spécifiques d'un contrat, peuvent également être considérés comme accessoires ou qualitatifs sur la base de la plus-value créée. Ces droits peuvent être transmis avec le statut de propriétaire. Toutefois, ces droits accessoires peuvent également rester dans le patrimoine du cédant (sans la capacité requise) sans être transférés s'il apparaît que le cédant a toujours un intérêt à les exercer.

Pour que de tels droits soient effectivement classés comme accessoires ou qualitatifs, outre la capacité appropriée (critère objectif), un intérêt (exclusif) est évidemment également requis (critère subjectif). La question reste cependant de savoir quelle valeur la Cour attache encore à cette exigence de qualité objective, puisque dans ce cas le cédant n'avait qu'un intérêt, mais n'avait plus la qualité appropriée de propriétaire. A suivre, donc...

Pour toute question à ce sujet, veuillez contacter Siegfried Busscher et Vincent Janssen.